Guide · Transmission

La donation immobilière : transmettre de son vivant

Donner un bien à ses enfants de son vivant, c’est optimiser la fiscalité et éviter les conflits plus tard. À condition de bien s’y prendre.

Pourquoi donner de son vivant ?

Le levier principal est fiscal : chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant tous les 15 ans sans aucun droit à payer. Un couple avec deux enfants peut ainsi transmettre 400 000 € en franchise — et recommencer 15 ans plus tard. Donner tôt, c’est utiliser ces abattements plusieurs fois. Second avantage : la donation fige les choses de votre vivant, avec votre arbitrage, plutôt que de laisser les héritiers trancher dans l’émotion d’une succession.

L’outil préféré des notaires : la donation avec réserve d’usufruit

Vous donnez la nue-propriété et conservez l’usufruit : vous continuez d’habiter le bien ou d’en percevoir les loyers jusqu’à la fin de votre vie. Double intérêt : les droits ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété (réduite selon votre âge — par exemple 60 % de la valeur entre 61 et 70 ans), et au décès, l’usufruit rejoint la nue-propriété sans taxation supplémentaire. Pour plusieurs enfants, la donation-partage fige en plus la valeur au jour de la donation et prévient les conflits futurs.

Tout part de la valeur du bien : c’est elle qui détermine les droits, l’usage des abattements et l’équité entre enfants. Une estimation professionnelle écrite sécurise l’acte — votre notaire fait le reste.

Voir aussi : immobilier et succession · la SCI · tous les guides